思茅区人民法院司法信息网 > 指导性案例

正文

约定支付租金期限未满能否单方解除租赁合同——云南省第三公路桥梁工程公司诉刘天恒租赁合同案

2014-07-24 11:10:45 来源: 本站

约定支付租金期限未满能否单方解除租赁合同
——云南省第三公路桥梁工程公司刘天恒租赁合同案
 
 
     【案件基本信息
1、判决书字号
云南省普洱市思茅区人民法院(2013)思民初字第481号判决书。   
2、案由租赁合同纠纷
3、当事人
原告云南省第三公路桥梁工程公司(下称路桥公司)。
法定代表人娄伟,该公司总经理。
住所地普洱市思茅区思亭路99号。
委托代理人孔梓州,云南新南疆律师事务所律师,代理权限:特别授权代理。
被告刘天恒,男,汉族,生于1973年7月7日,系云南省曲靖市人,中专文化,个体户,现住普洱市思茅区交通路临街底层第11号出租房。身份证号码:532201197307070332。
基本案件
2012年6月30日路桥公司刘天恒签订房屋出租合同,约定将路桥公司位于思茅区交通路临街底层铺面第11号约60平方米房屋出租给刘天恒使用,租金每月600.00元。路桥公司每半年向刘天恒收取一次,先交租金后使用房屋,下次付房租期限为上次房租到期的前后10天,即2012年12月30日前后10日内(2012年12月21日至2013年1月10日)。若到最后期限不付房租,路桥公司有权收回房屋解除合同。合同租期至2013年12月31日止。合同签订后路桥公司于2012年12月18日刘天恒下发“关于调整铺面租金的通知”,主要内容为终止租赁合同,调整(上涨)租金。路桥公司在合同约定支付租金期限2012年12月21日至2013年1月10日未满时,即通知刘天恒终止租赁合同。刘天恒路桥公司起诉的租赁事实及欠交租金没有异议,但认为,路桥公司涨租金违约在前,不同意解除合同。所欠约定租金刘天恒同意支付,路桥公司拒绝收受。路桥公司刘天恒合同约定支付租金的方式为路桥公司刘天恒收取,现路桥公司不能证明其在约定的支付租金期限内刘天恒收取过租金。
案件焦点
路桥公司在其刘天恒签订的房屋出租合同约定支付租金期限未满时能否单方解除租赁合同。
法院裁判要旨
普洱市思茅区人民法院认为:路桥公司与刘天恒双方自愿签订的房屋出租合同,系双方真实意思表示,该合同未违反法律规定,属有效合同应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。路桥公司在合同约定支付租金期限未满时,即通知刘天恒终止合同显然不符合上述法律规定,路桥公司请求解除合同于法无据,本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付”。刘天恒认可欠交租金2400.00元且同意支付,路桥公司请求刘天恒支付租金于法有据,本院予以支持。刘天恒主张不同意解除合同于法有据,本院予以支持。
普洱市思茅区人民法院依照《中华人民共和国合同法第九十四条、第二百二十六条的规定,判决如下:
一、刘天恒于本判决生效三日内支付云南省第三公路桥梁工程公司租金2400.00元;
二、驳回云南省第三公路桥梁工程公司其他诉讼请求。
法官后语
本案背景特别,原告云南省第三公路桥梁工程公司在出租门面时为照顾本单位职工利益,原则上只租给单位职工家属子女,少部分例外如本案被告。历史形成的上下级领导管理模式导致原告习惯用行政方式解决民事合同关系。案件的判决对常处于强势的原告以及与原告相类似的当事人作了较好的法律宣传教育,使其认识到民事合同要依据合同法及相关民事法律规定执行,而非行政强制手段办理,否则将承担败诉的法律后果。
 
云 南 省 普 洱 市 思 茅 区 人 民 法 院
 
民 事 判 决 书
 
(2013)思民初字第481号
 
原告云南省第三公路桥梁工程公司。
法定代表人娄伟,该公司总经理。
住所地普洱市思茅区思亭路99号。
委托代理人孔梓州,云南新南疆律师事务所律师,代理权限:特别授权代理。
被告刘天恒,男,汉族,生于1973年7月7日,系云南省曲靖市人,中专文化,个体户,现住普洱市思茅区交通路临街底层第11号出租房。身份证号码:532201197307070332.
原告云南省第三公路桥梁工程公司诉被告刘天恒租赁合同纠纷一案,本院于2013年4月27日立案受理。依法由审判员黄文书适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云南省第三公路桥梁工程公司委托代理人孔梓州,被告刘天恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云南省第三公路桥梁工程公司诉称:2012年6月30日,原、被告签订房屋出租合同,约定原告将位于思茅区交通路临街底层铺面第11号约60平方米房屋出租给被告使用,租金每月600.00元。原告每半年向被告收取一次,先交租金后使用房屋,下次付房租期限为上次房租到期的前后10天,即2012年12月30日前后10日内(2012年12月21日至2013年1月10日)。若到最后期限不付房租,原告有权收回房屋解除合同。合同租期至2013年12月31日止。现被告未按约定时间支付房租,请求依法判令:1、解除原、被告间的房屋出租合同,由被告将承租的房屋恢复原状并返还原告;2、被告支付自2013年1月1日直至交还房屋之日止每月600.00元租金,截至2013年4月30日,共计2400.00元。
被告刘天恒对原告起诉的租赁事实及欠交租金没有异议,但认为,原告涨租金违约在前,不同意解除合同。所欠租金被告同意支付,原告且拒绝收受。
对当事人双方没有争议的事实,本院予以确认;被告承认原告的诉讼请求部分,没有违反法律规定,本院予以支持。
对双方争议的解除合同,本院查明原告于2012年12月18日被告下发“关于调整铺面租金的通知”,主要内容为终止租赁合同,调整租金。本院确认原告在合同约定支付租金期限2012年12月21日至2013年1月10日未满时,即通知被告终止租赁合同。且原、被告合同约定支付租金的方式为原告向被告收取,现原告不能证明其在约定的支付租金期限内向被告收取租金。
本院认为,原、被告双方自愿签订的房屋出租合同,系双方真实意思表示,该合同未违反法律规定,属有效合同应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。原告在合同约定支付租金期限未满时,即通知被告终止合同显然不符合上述法律规定,原告请求解除合同于法无据,本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付”。被告认可欠交租金2400.00元且同意支付,原告请求被告支付租金于法有据,本院予以支持。被告主张不同意解除合同于法有据,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法第九十四条、第二百二十六条的规定,判决如下:
一、被告刘天恒于本判决生效三日内支付原告云南省第三公路桥梁工程公司租金2400.00元;
二、驳回云南省第三公路桥梁工程公司其他诉讼请求。
案件受理费50.00元,减半收取25.00元由原告云南省第三公路桥梁工程公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于云南省普洱市中级人民法院。
双方当事人均服判的,本判决自送达后届满十五日即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决,享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后的二年内向本院申请强制执行。       
 
(此页无正文)
 
 
                   
                  
                   
 
 
 
                          审 判 员        黄 文 书
 
二0一三 年 七 月      
 
书 记 员            
 
 
 
                                                      

技术支持:北京华宇信息技术有限公司